同比暴跌80%至五年冰点,它对地产影响几何?经济学家表示这个冲击将持续数年!

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众所周知,加拿大是一个移民国家。今年爆发的新冠疫情对加拿大人口增长数量同样产生了负面影响,进而影响了未来几年的地产市场。


道明银行TD Bank经济学家Rish Sondhi在上周出具的报告中表示,由于移民数量锐减导致的人口增长的放缓将对加拿大私人住宅市场产生强烈冲击。


该银行于最近调低了至2021年加拿大地产市场的预期,人口数量的减缓和失业率的升高是调低预期的两大原因。



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01.

人口增长驱缓影响了地产市场的不同方面

人口增长是住房需求的基石。从2016年至2019年,随着联邦放宽移民人数,加拿大人口也得到了快速增长。与此同时,留学生数量也创新高。这些流入的人口支撑了房屋销售,也推动了租房的强劲需求。


然而今年爆发的新冠疫情阻止了加拿大人口的增长:今年第一季度人口只增长了7万5千人,是自2015年的最低点。更多数据表明第二季度可能增长得更慢,4月抵达加拿大的移民同比去年4月下降了80%。疫情导致了人们对于旅行的恐惧、移民申请审批效率的降低、政府出台的旅行禁令、全球经济的萎靡。这些因素加总起来使得加拿大人口增长速率低于过往。


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人口增长的减缓会降低加拿大地产市场的活跃度。这是TD调低至2021年房屋成交、房价涨幅及开工新房数量预期的重要原因。减少的移民数量和非永久居民数量影响了地产市场的不同方面。



02.

租赁市场影响快速显现

疫情导致失业飙升,已经严重影响了租房需求,减缓增长的人口则使得租赁市场雪上加霜。根据统计,由于疫情而失业的人群大部分为租房一族。此外,许多年轻人失去了工作,而年轻人是租房比例最高的人群。


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同时,租赁市场的房源供给却在增加。这是由于近年来的新建成的房屋数量猛增,因旅行禁令及旅游业大萧条使得众多如Airbnb的短租房源转向成为长租房源等原因造成的,尤其是公寓租赁房源因近年来飙升的房价及租金,吸引了众多投资客。多伦多地产局表示今年第一季度的租房挂牌数量同比去年增长了30%。


在需求走低供给走高的情况下,多伦多、蒙特利尔、温哥华等地市场的租金已经出现了下跌。根据多伦多地产局的数据,多伦多第一季度两房公寓的租金与去年同比持平。其他数据显示公寓今年四月、五月租金出现下降。此外,加拿大物价指数CPI当中的租金指数从2月到5月下滑了1.2%。


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好消息是从四月开始就业率开始有所恢复,但要恢复到疫情前的水平仍需要时间,至少要到2022年。此外,新移民及非永久居民在登陆后通常会先选择租房。那么这些群体减缓涌入也会影响租房需求。


在未来几年中,由于人口增长的减缓,投资客将在寻找租客上花费更长时间。同时,下跌的租金使得持有房产的成本增高收益减少,由此产生的经济压力会使得部分房东选择将房屋挂牌出售。当人口持续减少,那么租房需求下降,地产成交量随着投资客数量的减少而相应下滑。租赁市场的疲软就会影响到地产买卖市场。


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近年来,公寓价格的涨幅远快于独立屋价格涨幅。以多伦多和温哥华为例,从2015年到今年5月,独立屋基准价格分别增长了37%和14%,而公寓基准价格分别增长了76%和49%。这意味着当需求减弱时,公寓价格修正幅度会更大



03.

移民人数的减少对地产交易市场有长远影响

移民人口流入速度的减缓对地产交易市场有着深远的影响。尽管大部分新移民最初登陆是都会先选择租房,但TD预期到2021年,地产交易市场会受到冲击。加拿大统计局的一份2019年的研究显示近年来新移民的买房比例持续升高。老移民买房的比例已经趋近于加拿大本地人口。这份研究表明当移民人口减少时,对地产交易市场的冲击最初较小,但影响会随着时间而逐渐显现。


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相较于非移民群体,移民群体更倾向于持有价值更高的房产。根据统计局2018年的数据,在NS省、BC省及安省,新移民持有的房产平均估值高于非移民群体。老移民和非移民群体持有房产的平均估值差距更大。这显示出当移民人口减少时,较高估值的房产交易受到的冲击会更大。


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04.

区域性差别

加拿大全国范围来看,移民人口的减少产生的影响是有区域性差别的。数据显示,2019年超过60%的新移民选择定居于多伦多、温哥华、蒙特利尔及卡尔加里这四个地区。今年3-4月,这些地区的移民增长同比去年下降了60%,其他地区则下降了接近50%。这意味着,在这四个新移民热门定居目的地的地产市场受移民人数减少的冲击更大


在这四个地区当中蒙特利尔受影响相对会小一些,因为这里总体上房屋持有率偏低。相比之下,卡尔加里的高失业率可能持续到明年,这将导致相对缓慢的人口增长,对地产市场造成更大的冲击。


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05.

总结

自2016年来,加拿大人口增长强劲,在110万净移民当中,预计有一部分将在今年下半年置业,推动地产市场的成交增长。当然,这取决于在疫情期间这部分人群有多少能够保住就业岗位以及被重新雇佣的速度。同时,在今年第一季度中,仅有一万两千人离开加拿大去海外定居,这是自2010年的最低点。疫情不仅影响了人口流入,同样也影响了人口流出。


预计由疫情引发的人口增长放缓会至少会持续到2021年。移民和非永久居民流入的影响将对地产租赁市场及地产交易市场产生影响,其中前者冲击更为直接,后者的影响将逐渐显现。


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