你问我答 | 科技巨头纷纷进驻温哥华，火爆盛景下如何投资商业地产？

优利你好，政府接连出台各种税收新政，打击住宅市场，但商业地产并没有海外买家税、空置税等要求，计划在温哥华投资一些商业类型地产，有几个问题想请教。

本期【你问我答】专栏，我们主要针对商业地产投资的相关问题进行解答。

首先，最简单的办法就是参考周围物业的商业用途，这也是最直观的方法，通过观察可以了解该地区周边物业的整体规划。

其次，需要查看政府对物业的具体区域规划。大温每个市政府对每片区域都有完善的用途规划，每个用途内还有诸多更为详细的具体规定。而随着时间的推移，政府对于区域的规划会发生许多变化，这些都需要在投资商业地产前进行充分了解。

一般市政府网站的Zoning and Development Bylaws都会在网上同步公开信息，您也可直接向政府相关部门咨询。

大温地区的商业物业，在过去几年有着明显的上涨，尽管2019年稍显平稳甚至有些许回落，但从政府估价上看，近几年大温地区的商业物业涨幅大概在20%-30%左右。

另据The Globe and Mail报道，亚马逊日前已与温哥华市达成协议，计划将原定在市中心原加拿大邮政大楼The Post的办公室面积扩大至110万平方英尺，成为目前在温哥华拥有最大办公面积的公司。

目前，The Post正在紧锣密鼓的建设当中，新建筑将由两栋分别为21层和22层的大楼组成，建成后将成为温哥华市中心最大的办公大楼，并将于2022年和2023年先后投入使用。

近些年来，随着众多科技巨头、游戏公司、以及联合办公公司WeWork的接连入驻，温哥华市中心的空置率已经达到历史新低，租金水平则创下新高，另外还刺激了近20个新办公项目的开发。

越来越多的公司选择离开市中心地带而转向较为偏远的工厂区，甚至选择仅在网络销售，以节省部分成本。

目前，工厂区的房屋空置率低于2%。很多工厂的物业都将二层设计为办公区域。这种前店后厂的模式，正是市场顺势而为的表现。

商业楼盘的选择和开发是一个相当复杂和涉及诸多具体状况的项目，这里边有许多问题需要根据不同的项目进行具体分析。比如，加拿大非常重视的环境问题；地块的周边交通问题；地块的地质问题；市政的给排水及电力供应问题等等。

其中以地块建筑面积和必须配合的车位数量问题最为突出。这是因为向下作业的成本很高，向地底方向多挖一层的深度，建筑成本就会数倍增加；并且有些地块受地质影响，无法向地底方向深挖太多。

诸多需要考虑的问题需要针对具体项目进行分析，欢迎有兴趣的朋友和我们优利资深商业地产顾问一起探讨。

商业物业最显著的特点便是总价偏高，如大型仓库、写字楼等，几百万加币的投资属于平均水平。大量优秀物业总价均超过千万，合理价位的物业稀缺性高，投资者却相对较多。

因此，商业物业贷款对借贷人有着较高的要求，审核也更加严格。即使银行对优质借贷人有一些政策倾斜，然而每个借贷者情况都不一样，需要根据不同物业进行具体分析。优利资深贷款专员可以根据客人的具体优势，为每一位客人量身定制借贷方案，向银行争取最优贷款条件。

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