你问我答 | 科技巨头纷纷进驻温哥华,火爆盛景下如何投资商业地产?

优利你好,政府接连出台各种税收新政,打击住宅市场,但商业地产并没有海外买家税、空置税等要求,计划在温哥华投资一些商业类型地产,有几个问题想请教。



本期【你问我答】专栏,我们主要针对商业地产投资的相关问题进行解答。


如何查询我感兴趣物业的具体用途?


首先,最简单的办法就是参考周围物业的商业用途,这也是最直观的方法,通过观察可以了解该地区周边物业的整体规划。


其次,需要查看政府对物业的具体区域规划。大温每个市政府对每片区域都有完善的用途规划,每个用途内还有诸多更为详细的具体规定。而随着时间的推移,政府对于区域的规划会发生许多变化,这些都需要在投资商业地产前进行充分了解。



一般市政府网站的Zoning and Development Bylaws都会在网上同步公开信息,您也可直接向政府相关部门咨询。


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大温地区的商业物业发展趋势如何?


大温地区的商业物业,在过去几年有着明显的上涨,尽管2019年稍显平稳甚至有些许回落,但从政府估价上看,近几年大温地区的商业物业涨幅大概在20%-30%左右。


另据The Globe and Mail报道,亚马逊日前已与温哥华市达成协议,计划将原定在市中心原加拿大邮政大楼The Post的办公室面积扩大至110万平方英尺,成为目前在温哥华拥有最大办公面积的公司。



目前,The Post正在紧锣密鼓的建设当中,新建筑将由两栋分别为21层和22层的大楼组成,建成后将成为温哥华市中心最大的办公大楼,并将于2022年和2023年先后投入使用。


近些年来,随着众多科技巨头、游戏公司、以及联合办公公司WeWork的接连入驻,温哥华市中心的空置率已经达到历史新低,租金水平则创下新高,另外还刺激了近20个新办公项目的开发。


越来越多的公司选择离开市中心地带而转向较为偏远的工厂区,甚至选择仅在网络销售,以节省部分成本。


目前,工厂区的房屋空置率低于2%。很多工厂的物业都将二层设计为办公区域。这种前店后厂的模式,正是市场顺势而为的表现。



选择商业物业还有什么注意事项?


商业楼盘的选择和开发是一个相当复杂和涉及诸多具体状况的项目,这里边有许多问题需要根据不同的项目进行具体分析。比如,加拿大非常重视的环境问题;地块的周边交通问题;地块的地质问题;市政的给排水及电力供应问题等等。


其中以地块建筑面积和必须配合的车位数量问题最为突出。这是因为向下作业的成本很高,向地底方向多挖一层的深度,建筑成本就会数倍增加;并且有些地块受地质影响,无法向地底方向深挖太多。


诸多需要考虑的问题需要针对具体项目进行分析,欢迎有兴趣的朋友和我们优利资深商业地产顾问一起探讨。


商业物业的贷款政策如何?


商业物业最显著的特点便是总价偏高,如大型仓库、写字楼等,几百万加币的投资属于平均水平。大量优秀物业总价均超过千万,合理价位的物业稀缺性高,投资者却相对较多。


因此,商业物业贷款对借贷人有着较高的要求,审核也更加严格。即使银行对优质借贷人有一些政策倾斜,然而每个借贷者情况都不一样,需要根据不同物业进行具体分析。优利资深贷款专员可以根据客人的具体优势,为每一位客人量身定制借贷方案,向银行争取最优贷款条件。


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